Рынок перепродажи недвижимости в США – 1.4 триллиона долларов в год, сумма чудовищная даже в американских масштабах и естественно, многим хочется получить хотя бы маленький кусочек такого прекрасного пирога.
#стартапдня Opendoor и пара его клонов-конкурентов реализуют бизнес-идею очаровательную в своей наглости: они просто сами массово выкупают дома, чтобы потом уже найти на них покупателя, эдакий ларек “Скупаем б/у телефоны” на горбушке, но не для смартфонов красной ценой $200, а для товара в тысячу раз дороже.
С точки зрения продавца это идеальный сервис – зашел на сайт, покликал, через сутки получил оффер с ценой, вычисленной по "тысяче признаков и гениальной Big Data", через пару дней приехал инспектор добавить вычеты за неуказанные в заявке поломки, ещё через неделю деньги уже на счету, никаких общений с мутными агентами, никакого многомесячного ожидания, никаких десятков людей, которые топчутся по любимому дому, задают идиотские вопросы, а потом так и не покупают. Да, конечно, цена заведомо выходит ниже, чем при прямой продаже – Opendoor же должен свою маржу получить, это не скрывается, но ведь удобно!
С точки зрения конечного покупателя дома – это тоже идеальный сервис. Opendoor несет ответственность за состояние дома, дает возможность месяца на возврат денег, если что-то не понравилось, и два года гарантии, что ничего само не сломается. Кроме того, они стараются сделать удобным процесс покупки, например, ставят на дома электронные замки и дают возможность просмотра в любое удобное время без предварительной записи – участие сотрудника не требуется, код для замка можно получить через приложение.
Самое интересное, конечно, конкретная стоимость такого сервиса. Конечная разница между ценой покупки и продажи у Opendoor в среднем составляет 14.5%, которая разбивается на две составляющие – 6-12% открытой для продавца комиссии и 5.5% типичной разницы в цене между двумя сделками, которую никто не видит. Из этих 14.5% 6% компенсируются возможным отсутствием агентов с обеих сторон (впрочем, агенты могут и быть), ещё по паре процентов – мелкими улучшениями, которые Opendoor делает, чтобы дом выглядел получше, и переездом для продавца, оплату которого стартап тоже берет на себя. Ещё можно пофантазировать, что электронные замки и подобная гибкость действительно помогают найти покупателя быстрее, что эквивалентно увеличению справедливой цены.
Итого, по сравнению с обычной схемой сделки через доску объявлений, продавец с покупателем теряют от 3 до 10 процентов стоимости дома, в зависимости от обстоятельств и того, сколько агентов они догадались исключить из процесса. 3% мне кажутся хорошей ценой за скорость сделки для одного и гарантию для другого, 10% уже плохой, но пока ещё не грабительской. В Москве, для сравнения, некоторые риэлторские конторы предлагают немедленный выкуп за ~30% дисконта, но сами рекомендуют так не делать, а сбросить 15% и найти нормального покупателя за неделю.
Если смотреть со стороны Opendoor, то из 14.5% надо вычесть уже знакомые расходы на переезд, починку, добавить одного из агентов, если он есть (в США за них платит всегда продавец), официальное оформление одной из сделок, страховку, налоги и банковский процент за то время, что дом принадлежит стартапу. В итоге остается процента 4, остальное разбегается по третьим лицам. Отдельно хочу заметить, что 4% – это то, что удается заработать, делая очень много разных активностей и неся серьезный риск. А 3% – это, что на американском рынке традиционно забирает себя риэлтор каждой из сторон просто за свою немудреную работу.
Риск, кстати, очень большой. Даже если не брать в расчет возможные ошибки в оценке – на большом числе домов они компенсируются и ни на что не влияют, то посмотрите просто на риск макроэкономический. Среднее время владения домом у Opendoor – 3 месяца, т. е. при стабильной работе, когда бизнес выйдет на плато, у них на руках в виде домов будет примерно 25%/4% = 6 размеров годовой маржи и, скажем, 12 годовой прибыли. Резкие двукратные падения рынка раз в шесть лет как раз всю прибыль и съедят. Резкий рост, конечно, утроил бы, но резкого роста не бывает, а медленный и постепенный в модели уже учтен. В общем, хорошо работать на стабильных рынках!
Что касается инвестиций, то они в эту модель совершенно безумные. Сам Opendoor потратил 110 миллионов долларов на своё нынешнее положение – в трех городах перепроданы примерно 5000 домов (соответствует 50 миллионам маржи по моим расчетам) – и получил ещё 210 миллионов на расширение географии на США целиком по оценке больше миллиарда. В добавок к этим 320 миллионам инвестиций на развитие, он взял ещё 400 миллионов кредитов на собственно покупку домов. Запущенный на днях его клон Offerpad стартовал с 30 миллионами денег на развитие и 230 миллионами долга на дома – просто под планы и презентацию.
Вот такой #субботнийповтор из 2017 года. Opendoor с тех пор подрос и даже вышел в октябре на биржу через SPAC. В 2019 году он продал домов на 4.7 миллиарда долларов, заработал 300 миллионов маржи (6.3% вместо 4% четырехлетней давности) и получил 250 миллионов итогового убытка. Результаты полного 2020 года ещё не объявлены. Первые кварталы шли хуже 2019 – увы, пандемия. Текущая капитализация компании – 16 миллиардов долларов. Любопытно, что Opendoor так и не работает во всех штатах, открыто всего 23 города, и, например, Нью-Йорка, Сиэтла и Чикаго в списке нет.
В России ниша почти все это время была свободна – флипперы с 30% дисконта не в счет. Я несколько лет на конференциях приводил Opendoor в пример, как “можно клонировать”. Полтора года назад, наконец, в Москве появился ПИК Брокер.
https://www.facebook.com/skuzn/posts/10164740141355468
#стартапдня Opendoor и пара его клонов-конкурентов реализуют бизнес-идею очаровательную в своей наглости: они просто сами массово выкупают дома, чтобы потом уже найти на них покупателя, эдакий ларек “Скупаем б/у телефоны” на горбушке, но не для смартфонов красной ценой $200, а для товара в тысячу раз дороже.
С точки зрения продавца это идеальный сервис – зашел на сайт, покликал, через сутки получил оффер с ценой, вычисленной по "тысяче признаков и гениальной Big Data", через пару дней приехал инспектор добавить вычеты за неуказанные в заявке поломки, ещё через неделю деньги уже на счету, никаких общений с мутными агентами, никакого многомесячного ожидания, никаких десятков людей, которые топчутся по любимому дому, задают идиотские вопросы, а потом так и не покупают. Да, конечно, цена заведомо выходит ниже, чем при прямой продаже – Opendoor же должен свою маржу получить, это не скрывается, но ведь удобно!
С точки зрения конечного покупателя дома – это тоже идеальный сервис. Opendoor несет ответственность за состояние дома, дает возможность месяца на возврат денег, если что-то не понравилось, и два года гарантии, что ничего само не сломается. Кроме того, они стараются сделать удобным процесс покупки, например, ставят на дома электронные замки и дают возможность просмотра в любое удобное время без предварительной записи – участие сотрудника не требуется, код для замка можно получить через приложение.
Самое интересное, конечно, конкретная стоимость такого сервиса. Конечная разница между ценой покупки и продажи у Opendoor в среднем составляет 14.5%, которая разбивается на две составляющие – 6-12% открытой для продавца комиссии и 5.5% типичной разницы в цене между двумя сделками, которую никто не видит. Из этих 14.5% 6% компенсируются возможным отсутствием агентов с обеих сторон (впрочем, агенты могут и быть), ещё по паре процентов – мелкими улучшениями, которые Opendoor делает, чтобы дом выглядел получше, и переездом для продавца, оплату которого стартап тоже берет на себя. Ещё можно пофантазировать, что электронные замки и подобная гибкость действительно помогают найти покупателя быстрее, что эквивалентно увеличению справедливой цены.
Итого, по сравнению с обычной схемой сделки через доску объявлений, продавец с покупателем теряют от 3 до 10 процентов стоимости дома, в зависимости от обстоятельств и того, сколько агентов они догадались исключить из процесса. 3% мне кажутся хорошей ценой за скорость сделки для одного и гарантию для другого, 10% уже плохой, но пока ещё не грабительской. В Москве, для сравнения, некоторые риэлторские конторы предлагают немедленный выкуп за ~30% дисконта, но сами рекомендуют так не делать, а сбросить 15% и найти нормального покупателя за неделю.
Если смотреть со стороны Opendoor, то из 14.5% надо вычесть уже знакомые расходы на переезд, починку, добавить одного из агентов, если он есть (в США за них платит всегда продавец), официальное оформление одной из сделок, страховку, налоги и банковский процент за то время, что дом принадлежит стартапу. В итоге остается процента 4, остальное разбегается по третьим лицам. Отдельно хочу заметить, что 4% – это то, что удается заработать, делая очень много разных активностей и неся серьезный риск. А 3% – это, что на американском рынке традиционно забирает себя риэлтор каждой из сторон просто за свою немудреную работу.
Риск, кстати, очень большой. Даже если не брать в расчет возможные ошибки в оценке – на большом числе домов они компенсируются и ни на что не влияют, то посмотрите просто на риск макроэкономический. Среднее время владения домом у Opendoor – 3 месяца, т. е. при стабильной работе, когда бизнес выйдет на плато, у них на руках в виде домов будет примерно 25%/4% = 6 размеров годовой маржи и, скажем, 12 годовой прибыли. Резкие двукратные падения рынка раз в шесть лет как раз всю прибыль и съедят. Резкий рост, конечно, утроил бы, но резкого роста не бывает, а медленный и постепенный в модели уже учтен. В общем, хорошо работать на стабильных рынках!
Что касается инвестиций, то они в эту модель совершенно безумные. Сам Opendoor потратил 110 миллионов долларов на своё нынешнее положение – в трех городах перепроданы примерно 5000 домов (соответствует 50 миллионам маржи по моим расчетам) – и получил ещё 210 миллионов на расширение географии на США целиком по оценке больше миллиарда. В добавок к этим 320 миллионам инвестиций на развитие, он взял ещё 400 миллионов кредитов на собственно покупку домов. Запущенный на днях его клон Offerpad стартовал с 30 миллионами денег на развитие и 230 миллионами долга на дома – просто под планы и презентацию.
Вот такой #субботнийповтор из 2017 года. Opendoor с тех пор подрос и даже вышел в октябре на биржу через SPAC. В 2019 году он продал домов на 4.7 миллиарда долларов, заработал 300 миллионов маржи (6.3% вместо 4% четырехлетней давности) и получил 250 миллионов итогового убытка. Результаты полного 2020 года ещё не объявлены. Первые кварталы шли хуже 2019 – увы, пандемия. Текущая капитализация компании – 16 миллиардов долларов. Любопытно, что Opendoor так и не работает во всех штатах, открыто всего 23 города, и, например, Нью-Йорка, Сиэтла и Чикаго в списке нет.
В России ниша почти все это время была свободна – флипперы с 30% дисконта не в счет. Я несколько лет на конференциях приводил Opendoor в пример, как “можно клонировать”. Полтора года назад, наконец, в Москве появился ПИК Брокер.
https://www.facebook.com/skuzn/posts/10164740141355468